Si vous souhaitez construire une propriété dans ce pays, vous tomberez inévitablement sur le numéro de surface au sol (GRZ). Il s'agit d'une valeur permettant de déterminer la zone d'aménagement autorisée de la propriété. Nous vous expliquerons comment calculer correctement le numéro de surface au sol.
Numéro de superficie expliqué
Selon l'article 19 de l'ordonnance sur l'utilisation des bâtiments (BauNVO), le numéro de surface au sol (GRZ) est une valeur décimale qui indiquequel pourcentage de la superficie de la propriété vous êtes autorisé à build onLa limite maximaleest généralement de 0,8 (exception: zones centrales), ce qui correspond à une valeur de 80 pour cent. La valeur maximale du GRZ I est déterminée par chaque commune dans le plan de développement respectif du quartier ou de la zone. Le GRZ sert à maintenir suffisamment d’espace naturel sur la propriété. De plus, elle veille à ce que le bâtiment s'intègre à l'image de la communauté en ne permettant pas une construction trop lourde sur la propriété.
GRZ I et II
Le GRZ est divisé en deux catégories, qui donnent ensemble une valeur maximale de 0,8 en Allemagne:
- GRZ I (installations principales)
- GRZ II (installations auxiliaires)
Les catégories respectives décrivent les éléments et les structures qui leur appartiennent. Les principales installations comprennent la maison principale, y compris les murs, les terrasses, les balcons et les sorties du sous-sol. Tous les autres systèmes appartiennent au GRZ II, tels que:
- Garages (garages souterrains, garages extérieurs)
- Emplacements
- Maisons de jardin
- Systèmes solaires ou photovoltaïques
- Piscines
- Terrains de jeux
- puits souterrains
- Fosses
- Réservoirs (par exemple, réservoirs de pétrole ou de gaz)
Lors de la planification, faites très attention au nombre de systèmes auxiliaires que vous souhaitez intégrer. Elles conduisent à un dépassement de la surface constructible. Ceci n’est autorisé qu’à hauteur de 50 pour cent jusqu’à ce que le GRZ atteigne une valeur maximale de 0,8. Dans le même temps, les installations annexes ne doivent pas être directement reliées au bâtiment principal. Lors de la planification, renseignez-vous si un dépassement est possible. Dans le cas contraire, un démontage (généralement coûteux !) peut être organisé. Par exemple, si le GRZ I de la propriété est de 0,6, le GRZ II n'est que de 0,2, sinon la valeur maximale sera dépassée.
Remarque:
Les chemins non pavés sur la propriété et les débords de toiture ne sont pas couverts par le GRZ. Ils peuvent être mis en œuvre indépendamment du GRZ.
Déterminer la superficie au sol
Le numéro de superficie indiqué dans le plan d'aménagement est utilisé pour calculer la superficie dont vous disposez. La surface de plancher autorisée dépend non seulement du GRZ, mais aussi de la taille de la propriété, comme le montre la formule suivante:
Superficie du terrain en m² x GRZ=surface constructible
Cela aide à la détermination car il suffit d'insérer les valeurs individuelles dans la formule et de les calculer. Utilisez un exemple de calcul pour vous familiariser avec le calcul. Pour cela, nous supposons une superficie de propriété de 500 mètres carrés. En moyenne, la taille d'une propriété en Allemagne se situe entre 400 et 600 mètres carrés. Le GRZ est de 0,25, ce qui est souvent le cas dans les petites agglomérations, les maisons de campagne ou les zones résidentielles. Dans les zones urbaines ou industrielles, la valeur est généralement nettement plus élevée. Pour calculer la surface constructible, nous insérons les valeurs dans la formule comme suit:
500 m² x 0,25=125 m²
La superficie constructible de l'ensemble de la propriété est donc de 125 mètres carrés. Ceux-ci sont disponibles pour le développement.
Calculer le numéro de surface au sol
Vous pouvez également déterminer vous-même le GRZ en fonction de la surface au sol disponible. Ceci est important si vous souhaitez vérifier si un bâtiment ou une conception existante dépasse ou non le GRZ spécifié dans le plan de développement. En particulier, les structures de la catégorie GRZ II qui sont ensuite reliées au bâtiment principal peuvent poser des problèmes en cas de dépassement du GRZ. Vous pouvez calculer la superficie au sol comme suit:
surface constructible en m² / superficie du terrain en m²=GRZ
Comme pour déterminer la surface au sol, entrez les valeurs appropriées dans la formule. Pour plus de clarté, nous utilisons les tailles du calcul précédent:
125 m² / 500 m²=0,25
Comme vous pouvez le constater, la zone constructible correspond au GRZ. Si la zone constructible change, cela affectera bien sûr le GRZ. Un autre exemple suppose un bâtiment principal fini d'une superficie de 180 mètres carrés. L'exemple de calcul montre si cela correspond toujours au GRZ spécifié:
180 m² / 500 m²=0,36
Le bâtiment principal est trop grand dans ce cas, ce qui pourrait entraîner des problèmes.
Remarque:
Les escaliers extérieurs font toujours partie de la surface de plancher du bâtiment principal, dont vous devez tenir compte lors de la détermination du GRZ.
Questions fréquemment posées
Qui doit demander un éventuel dépassement du GRZ ?
Il s'agit principalement du planificateur de construction. Idéalement, le planificateur du bâtiment est l'architecte, le concepteur ou l'agence de construction responsable. Cela évite les problèmes d'application et seuls les éléments exacts de l'éventuels excédents sont répertoriés.
Quelle est la différence entre le GRZ et le GFZ ?
Alors que le GRZ se réfère exclusivement à la superficie du terrain constructible, le numéro de surface au sol (GFZ) précise la surface maximale que les étages du bâtiment peuvent occuper. Ceci est également précisé par le plan de développement. Le facteur de calcul de la surface de plancher maximale est également indiqué sous forme décimale et se situe généralement entre 0,5 et 1,0. Il n'est pas limité par le GRZ et est idéalement réparti sur plusieurs étages.
Comment le GRZ affecte-t-il la valeur de la propriété ?
Plus l'espace de construction est disponible, plus la propriété est lucrative. La raison en est l’espace de vie et l’espace utilisable disponibles. Vous pouvez y placer une maison plus grande, des éléments de luxe comme une piscine et même des composants pour votre propre production d'énergie. L'espace de construction disponible augmente considérablement la valeur de la propriété.
