Les constructeurs sont souvent limités dans la réalisation de la maison de leurs rêves par les réglementations de construction pour un terrain, ce qui peut à son tour être au désavantage des vendeurs de terrains à bâtir. Le respect des distances minimales légalement prescrites par rapport aux propriétés voisines ou le respect de la surface de construction maximale en fonction de la superficie de la propriété ne sont que deux exemples possibles de problèmes. Sous certaines conditions, une charge de construction unifiée pour les propriétés voisines peut être la solution.
Charge de création d'associations – définition
Comme le terme l'indique, il s'agit avant tout d'un type d'union de deux ou plusieurs propriétés. Pour que celles-ci soient « réunies », il faut qu’elles soient voisines. Une charge de construction d'unification implique de traiter deux ou plusieurs propriétés voisines comme une seule propriété dans le droit de la construction. Une charge de coconstruction nécessite généralement un motif de droit de la construction.
Avec la charge de construction de l'unification, par exemple, les limites de propriété entre les propriétés voisines concernées sont supprimées. La charge de construction de l'association comprend toujours au moins une « propriété de service ». Celui-ci ou le propriétaire foncier a une obligation de droit public envers l'autorité compétente en matière de construction de supprimer la limite de sa propriété avec une propriété voisine. Cela signifie que la propriété voisine devient la partie dite « dominante » et que la limite voisine ne doit pas être prise en compte en matière de droit de la construction.
Relations de propriété en cas de charge de construction d'unification
La structure de propriété des propriétés individuelles n'est pas affectée par une charge de création d'association. Cela signifie que chaque propriétaire foncier participant conserve ses droits de propriété sur son bien dans la mesure où celui-ci était/est inscrit au registre foncier avant une taxe de construction associative. Une charge de création d’association n’est pas inscrite au registre foncier. Il n'y aura pas non plus de changement dans le domaine des impôts.
Utilisation des charges de création d'associations
Exemple 1
M. Meier possède sur sa propriété une maison bifamiliale dans laquelle les appartements sont situés les uns à côté des autres et chacun a sa propre entrée. Un côté doit maintenant être vendu, y compris la propriété sur le côté. Un partage de propriété rend cela théoriquement possible. Mais comme la maison n'est pas au milieu de la propriété, sa partie de la propriété serait nettement plus petite.
Le droit de la construction stipule que la surface bâtie de sa moitié de la maison est trop grande pour la taille de la propriété restante. Un partage des biens ne serait donc pas possible dans ce cas. Cependant, si une charge de construction d'unification est demandée et approuvée en même temps que la propriété est divisée, la propriété continue d'être considérée comme une propriété pour les règles de construction même après la division. En tant que propriétaire, l'acheteur de la maison reçoit régulièrement l'inscription au registre foncier.
Exemple 2
Le fils de Mme Schmidt peut acheter à moindre coût la propriété voisine de celle de sa mère. Afin de pouvoir réaliser le projet de maison de ses rêves, il devrait construire à proximité de la limite de propriété de celle de sa mère. Cela n'a pas d'objection, mais l'autorité de construction en a, car en tant que constructeur, il est légalement tenu de maintenir la distance minimale par rapport aux limites de propriété des propriétés adjacentes. Ici, sa mère peut désormais imposer à l'autorité de construction l'obligation d'appliquer une charge de construction commune. De cette façon, la mère efface la frontière entre les deux propriétés et le fils n'a plus à en tenir compte lors de la construction.
Exemple 3
Deux couples mariés et amis ont acheté l'un derrière l'autre deux terrains sur lesquels ils aimeraient construire. Il n'y a aucun accès depuis la rue pour aménagement vers la propriété arrière. Cela signifie que les câbles ne peuvent atteindre la propriété arrière que via la propriété avant. Ici, le couple pourrait s'entendre sur ce qu'on appelle une servitude, qui stipule légalement et de manière permanente un déplacement structurel sur la première propriété. Afin de réduire les coûts, les nouveaux propriétaires décident de combiner les constructions. Les deux immeubles deviennent un seul immeuble au sens du droit de la construction. De ce fait, seule la propriété avant doit être aménagée. La propriété arrière peut désormais y être reliée.
Application
En règle générale, aucune information contraignante ne peut être fournie concernant la demande de charge de création d'association, car les différents Länder peuvent avoir des exigences différentes. Par conséquent, les informations suivantes ne servent sur certains points qu’à titre indicatif. Avant de soumettre une demande, il est conseillé d'obtenir des informations précises sur l'autorité responsable.
Responsabilité
Une charge de construction commune peut être demandée via l'autorité de construction compétente ou l'autorité de surveillance des constructions de la commune.
Candidat
Tous les propriétaires concernés peuvent soumettre la demande. Celui qui soumet la demande sera généralement également le destinataire de la facture pour les frais engagés.
Dans tous les cas, le propriétaire dont la propriété est « grevée » doit indiquer l'état de construction avec sa signature sur un formulaire séparé. Dans le jargon technique, on parle d’« entrepreneur en construction ». Dans certaines villes/pays, après le dépôt de la demande par le client, l'entrepreneur en construction est invité à un rendez-vous personnel afin de fournir la signature et de pouvoir l'authentifier directement. Si l'entrepreneur en construction habite plus loin, la signature peut être faite auprès d'un service de construction à proximité du domicile et y être certifiée. Alternativement, la signature peut également être certifiée par un notaire.
Documents/documents à soumettre
- Formulaire de candidature complété et signé
- Déclaration de charge de construction de l'entrepreneur en construction avec certification de signature
- Extrait du cadastre actuel de toutes les propriétés concernées (ne doit pas dater de plus de trois mois)
- Extraits cadastraux de toutes les propriétés concernées
- Plan du site en cinq exemplaires avec marquage et dimensions de la surface de propriété à grever
- En fonction de l'autorité chargée du bâtiment, un formulaire de prise en charge des coûts distinct peut être requis pour les frais en résultant
- S'il s'agit d'un bien commercial ou associatif, des extraits du registre du commerce ou de l'association doivent être présentés
Processus d'édition
Si tous les documents et signatures nécessaires sont disponibles, l'autorité de surveillance des constructions lancera une procédure dite de permis de construire. Le délai de traitement peut varier considérablement en fonction de la charge de travail et des cas individuels. En moyenne, on peut s'attendre à un délai de traitement compris entre quatre et six semaines.
Si la demande est approuvée, une inscription sera faite dans le registre des charges de construction et la charge de construction de l'association deviendra juridiquement contraignante.
Coûts
En fonction de la commune, des efforts administratifs, de la valeur économique ou d'autres avantages du bâtiment, les coûts sont généralement regroupés individuellement. Ils varient entre 60 euros et 500 euros. Le remboursement des taxes est également dû si l'entrepreneur en construction change d'avis après le dépôt de la demande et ne signe pas la déclaration de charge de construction. Il est possible de demander des informations écrites sur les inscriptions au registre des charges de construction. Là encore, des frais compris entre 15 et 50 euros sont dus.
Conseil:
Le résultat de la procédure de permis de construire sera communiqué par écrit au demandeur et au moins l'inscription au registre des charges de construction sera communiquée par écrit à l'autorité de construction. Ceci est déjà contraignant et les charges de construction de l'association sont juridiquement contraignantes, de sorte qu'une preuve supplémentaire du registre des charges de construction n'est pas nécessaire.
Fardeau de constitution d'associations en cas d'héritage ou de vente
S'il y a un changement de propriété du bien par vente ou héritage pour lequel l'obligation de la société immobilière a été contractée, celle-ci n'est pas affectée et continue d'exister. Il s’agit de protéger le propriétaire de la propriété « dominante ». L'objectif est d'éviter que le voisin ne doive, dans le pire des cas, démolir sa maison ou des parties de celle-ci si l'obligation venait à expirer si la maison était construite au-delà de (l'ancienne) limite de propriété.
Suppression d'une charge de création d'association
Si une charge de création d'association est enregistrée sur un ou plusieurs biens, elle peut être supprimée sous certaines conditions. Les conditions suivantes doivent être remplies:
- La construction initialement prévue n'aura pas lieu (la raison a été éliminée)
- Il n'y a aucun intérêt public à maintenir un fardeau de création d'associations
- Le consentement de l'autorité de surveillance du bâtiment compétente doit être donné
Influence sur la valeur de la propriété
Étant donné qu'au moins deux propriétés sont impliquées dans une charge de construction commune, cela signifie généralement qu'il y a un désavantage pour une partie et un avantage pour l'autre. La propriété « dominante » a l’avantage, car elle bénéficie de la séparation de la limite de propriété de la propriété voisine. Le résultat peut être une augmentation de la valeur de la propriété.
La propriété pour laquelle une charge de construction est enregistrée perd son droit à une démarcation claire avec la propriété voisine. Cela peut potentiellement réduire la valeur d'une propriété.
Selon le cas individuel et l'évolution, une réduction de valeur ne se produit pas toujours. Il convient de garder à l’esprit qu’une charge de construction unifiée offre une plus grande flexibilité de développement, ce qui ne serait pas possible sans cet accord sur le droit de la construction. Il est possible de déterminer si et dans quelle mesure un bien immobilier peut subir une diminution ou une augmentation de la valeur à l'aide d'un expert et d'un rapport correspondant.
