Il peut y avoir différentes raisons de vouloir diviser une propriété: que ce soit pour la planification d'une maison jumelée, un morcellement, pour fournir un terrain à bâtir aux enfants adultes ou parce que la propriété est tout simplement trop grande et nécessite trop de choses. entretien. Une division peut être effectuée avec ou sans mesure. Le guide montre tout ce qui doit être pris en compte lors du partage d'une propriété.
Approbation
Dans presque tous les Länder, aucune autorisation municipale n'est requise pour diviser la propriété. Les exceptions sont la Basse-Saxe et la Rhénanie du Nord-Westphalie s'il s'agit d'un terrain bâti ou d'un permis de construire pour celui-ci. Que ce soit avec ou sans permis de division requis, les règles de construction prescrites doivent toujours être respectées. Cela s'applique par exemple au respect des distances minimales et des plans d'aménagement. L'autorité compétente en matière de construction et/ou d'immobilier de la commune compétente dans laquelle se trouve le bien immobilier fournit des informations détaillées.
Types de divisions
Il existe deux types de division:
Division idéale
Une division idéale s'effectue sans mesurer la propriété. Cela ne signifie pas qu’une mesure n’est pas effectuée. Il fonctionne simplement sans détermination de frontière ni définition/marquage de frontière. Le règlement d'un partage sans mesurage est effectué par un notaire. Une inscription sur le morcellement idéal est faite au registre foncier. Ce type de division est principalement réalisé pour économiser de l'argent et lorsque les parties ne souhaitent pas quelques mètres carrés de plus ou de moins.
Exigences idéales pour la division
Le respect d'au moins une des conditions suivantes est obligatoire pour pouvoir diviser sans mesurer:
- La bordure est tracée « pierre à pierre », par exemple dans une maison jumelée
- Parts de propriété égales, comme cela peut se produire, par exemple, lors de la dissolution d'une communauté successorale
- Une mesure de partage a été effectuée dans le passé et est déposée au bureau du cadastre sans qu'un changement de propriété ait lieu
Division réelle
En cas de division réelle, un mesurage doit être effectué par un géomètre reconnu et mandaté publiquement. Ceci est fourni sur demande par l’autorité géomètre compétente ou peut être commandé indépendamment. Les limites de propriété sont délimitées pour toutes les sous-zones. Des panneaux de délimitation peuvent être installés sur demande. Les résultats des mesures et les points de délimitation sont déposés au bureau du cadastre comme preuve et y sont stockés. De nouvelles fiches cadastrales sont créées pour toutes les parties mesurées avec les (nouveaux) propriétaires respectifs. L'ancienne inscription au registre foncier pour la propriété indivise est « écrasée » par les nouvelles données d'arpentage et de bornage.
Coûts
Le prix d'un partage de parcelle sans ou avec arpentage dépend de la taille du bien à diviser et de la valeur du terrain. Si la propriété à diviser fait 850 mètres carrés et que la valeur standard du terrain est de 23 euros par mètre carré, le coût d'un mesurage de division est en moyenne 900 euros plus élevé que pour ce que l'on appelle le sondage sans mesure de division. La taxe de vente et les frais d'enregistrement foncier deviennent en conséquence plus chers en raison de calculs de coûts plus élevés. Dans cet exemple, un calcul de coût d'un peu plus de 2 700 euros est comparé à un peu plus de 1 300 euros sans mesure de division. Les prix peuvent varier selon la commune.
Le propriétaire foncier est généralement responsable de couvrir les frais de division. Des accords privés sur le partage des coûts ou la prise en charge globale des coûts avec le (nouveau) propriétaire du bien à diviser sont possibles.
Demande si l'approbation est requise
Si une propriété soumise à une exigence de permis doit être divisée, une demande écrite et informelle auprès de l'autorité municipale responsable est requise. La demande doit être présentée par le propriétaire ou l'acquéreur. En règle générale, les géomètres et les notaires peuvent également présenter la demande au nom du propriétaire ou de l'acheteur. Une procuration juridiquement contraignante permettant aux tiers de soumettre une demande est requise.
Contenu de l'application
L'article 13 de l'ordonnance sur les modèles de construction réglemente le contenu de la demande et les documents requis. Ceux-ci incluent
- Nom et adresse du demandeur ou du propriétaire du bien à diviser
- Rue et numéro de maison de la propriété
- Nom de la propriété
- Fiche cadastrale
- Cadastre immobilier avec numéro de quartier, de terrain et de parcelle
- Carte de la propriété en triple exemplaire avec les limites actuelles de la propriété, la propriété à diviser et les limites futures
- Informations sur les développements existants, la valeur marchande de la propriété à diviser et le but de la division
Conseil:
Assurez-vous que toutes les informations sont correctes et complètes et que tous les documents requis sont soumis. En moyenne, le délai de traitement est de trois semaines. Si des informations/documents incorrects ou incomplets ont été soumis, le délai de traitement sera prolongé en conséquence.
Permis de lotir refusé
Si l'autorité chargée de la construction refuse un partage de propriété, l'étape suivante consiste à s'adresser au tribunal si le refus ne peut être accepté.
Division immobilière approuvée
Si une parcelle a été approuvée par l'autorité de construction, la mesure doit être effectuée. Avant que les résultats des mesures ne soient soumis au bureau du cadastre avec le permis de partage, il est conseillé de prendre d'autres dispositions à l'avance.
Servitude
N'oubliez pas les droits des propriétaires individuels, qui doivent être accordés conformément à l'article 1018 du Code civil, comme les droits de passage ou de passage. Dans le même temps, une renonciation aux droits peut être déterminée. Cela implique de grever la propriété du voisin. Cela réglemente, par exemple, l'utilisation (commune), comme la pose de conduites d'eau ou le stockage d'objets sur le terrain voisin.
Conseil:
Tous les accords tels que la servitude et la renonciation aux droits doivent généralement être enregistrés par écrit et doivent faire partie de chaque accord de division/achat. De cette façon, des litiges ultérieurs peuvent être évités.
Droits de passage et de passage
Une servitude essentielle est constituée par les droits de passage et de passage. Surtout si une propriété cloisonnée est située en deuxième rangée et n'a pas d'accès direct à pied ou en véhicule. Lors de la division d'une propriété, il convient de réglementer quel chemin/accès est accordé. Une compensation pour l'usage et/ou une participation aux frais d'entretien des sentiers/voies d'accès a du sens.
Frais de passage et de passage
Le montant des frais de passage et de passage doit être déterminé en fonction de l'intensité d'utilisation. L'usage privé ou commercial peut être inclus dans le calcul ici. Si les parties ne s'entendent pas, les coûts peuvent être déterminés par un expert.
Inscription au registre foncier
Si un droit de passage et/ou un droit de passage est accordé sur une propriété voisine, celui-ci doit être inscrit sur la feuille cadastrale de la propriété grevante. L'accord du propriétaire est une condition préalable à l'inscription au registre foncier. Si des droits de passage et de passage sont disponibles au bureau du cadastre lors de la création de nouvelles feuilles cadastrales, l'effort administratif est moindre et les coûts sont généralement inférieurs aux inscriptions ultérieures.
Conseil:
La superficie des chemins et passages ne doit pas être trop généreuse, car cela peut entraîner une réduction de valeur si le bien est vendu avec une servitude enregistrée. Un changement de propriétaire n’entraîne pas la cessation du droit de passage ou du droit de passage.
Demander de l'aide
Autorité allemande, réglementations légales, réglementations distinctes et/ou exceptionnelles et d'innombrables paragraphes ne permettent pas aux citoyens normaux de s'y retrouver facilement. Une erreur involontaire pourrait suffire à ce que le projet ne soit pas approuvé ou à des difficultés juridiques surgissent avec les nouveaux propriétaires. Il est conseillé de faire appel à un géomètre ou à un avocat/notaire spécialisé en droit immobilier et droit de la construction. Dans de nombreux cas, une assistance compétente peut permettre d'économiser de l'argent, du temps et des nerfs.
